包思遠拿出一張白紙，拿起馬克筆，先在紙上畫了一個豎向的長方體，然後分層劃開，開門見山：“我要做的，是這樣的垂直城市綜合體，總建築面積不低於 12 萬平方米，地上 25 層，地下 3 層。核心邏輯，就是把商業。辦公。餐飲。休閒。文化，所有的城市功能，全部整合在這一棟樓裡，讓走進這棟樓的人，能滿足所有的消費。辦公。生活需求，不用走出這棟樓。”

他頓了頓，先講了最核心的設計理念，這是 1992 年的上海完全沒有的概念：“第一，也是最重要的，就是和地鐵的無縫銜接。淮海中路的地塊，下面就是正在建設的地鐵 1 號線陝西南路站，地下 3 層必須和地鐵站的站廳直接打通，做一個地下連廊，乘客從地鐵站出來，不用走到地面，就能直接進入我們的商場。”

“這一點，是整個專案的靈魂。” 包思遠的馬克筆在地下層的位置重重畫了一道，“我們要做的，就是把陝西南路站的客流，全部鎖進我們的樓裡。未來上海的地鐵會越修越多，地鐵上蓋的物業，價值會越來越高，我們要做上海第一個真正的地鐵上蓋綜合體。”

黃世鴻手裡的鋼筆飛快地在筆記本上寫著，他在香港見多了地鐵上蓋的物業，太清楚這個設計的價值了。

“第二，是商業部分的佈局和設計。” 包思遠繼續說道，馬克筆在紙上劃出了地下 2 層到地上 8 層的區域，“地下 2 層和地下 3 層，做停車場，能容納至少 500 個車位，解決上海老城區停車難的痛點；地下 1 層，做精品超市和潮流輕食，主打便捷消費，對接地鐵客流；地上 1 層到 3 層，做國際一線品牌的旗艦店，打造上海最高階的奢侈品零售中心；4 層到 5 層，做高階餐飲，引進香港。新加坡。歐美的米其林餐廳，還有上海本地的老字號高階品牌；6 層到 7 層，做休閒娛樂，電影院。電玩城。兒童樂園。健身中心，全部配齊；8 層做空中花園和文化空間，書店。藝術展廳。輕食咖啡，打造一個鬧中取靜的城市公共空間。”

他看向趙建國，補充道：“商業動線的設計，我想做成環形動線，所有的鋪位都要臨街，沒有死角，用自動扶梯和垂直電梯，把人流均勻地輸送到每一層。打破傳統百貨大樓的封閉櫃檯模式，全部採用開放式鋪位，玻璃幕牆的外立面，讓整個商場通透明亮，和現在上海的國營百貨，徹底拉開差距。”

“第三，是生態設計。” 包思遠的馬克筆在 8 層的位置畫了一個圈，“我想在這個位置建造一個空中花園，8 層的整個屋面，全部做空中花園，種上上海本地的綠植，做水景。休閒座椅，打造一個市中心的空中綠洲。不僅如此，商場的中庭，要做垂直綠化，從 1 層一直通到 8 層，讓整個商場裡都能看到綠色。”

“1992 年的上海，沒有人會在商場裡種樹種花，大家都想著多擺幾個櫃檯多賣貨。” 包思遠的語氣裡帶著篤定，“但我要告訴上海人，逛商場，不只是買東西，更是一種生活方式。一個有綠植。有陽光。有休閒空間的商場，才會讓人願意來，願意待得住，願意反覆來。”

“第四，是寫字樓部分。” 包思遠的馬克筆往上劃，圈出了 9 層到 25 層的區域，“9 層到 25 層，全部做甲級寫字樓，而且是智慧化的寫字樓。就是辦公自動化。通訊自動化。消防自動化。安保自動化。樓宇控制自動化。”

他一條條地解釋著：“每一層寫字樓，都要做到網路入戶，預留國際長途線路，滿足外資企業的辦公需求；中央空調系統，24 小時獨立控制，不管什麼時候加班，都能有舒適的辦公環境；安保系統，全樓無死角監控，門禁系統。消防報警系統，全部用國際最頂級的品牌；電梯要單獨配置，8 部高速進口電梯，專門服務寫字樓，和商場的電梯完全分開，保證辦公的私密性和通勤效率。”

“上海現在的寫字樓，還停留在‘有個辦公室能辦公’的階段，外資企業來上海，根本找不到符合國際標準的辦公場所。” 包思遠語氣堅定，“我要做的，就是上海第一座真正的甲級寫字樓，讓所有來上海的外資企業，都以能租到我們的寫字樓為榮。”

最後，包思遠放下馬克筆，看著黃世鴻和趙建國，總結道：“這就是我想要的專案。當然我只是紙上談兵說出我的要求，具體落地得設計方面施工方面一起努力，但是最終目的就是成為整個中國商業地產的範本。”

黃世鴻合上筆記本，認真地說：“包總，您放心，您需要的全球頂級設計團隊，我回去之後立刻對接。SOKPF。福斯特這些事務所，我親自去跟他們的亞太區總裁談，讓他們拿出最強的設計團隊，來做這個專案，保證完全符合您的要求。如果您需要專案融資，滙豐也可以給您最優惠的條件，利率按央行基準利率下浮 20%，額度上不封頂。”

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