1992 年 9 月 28 日，午後的陽光透過南京西路遠達實業辦公樓的落地窗，灑在鋪了整張桌面的上海城市規劃圖上。包思遠坐在真皮辦公椅裡，指尖夾著一支鋼筆，筆尖在淮海中路與陝西南路的交匯處，輕輕畫了一個圈。

剛從香港回來的第二天，他就把公司裡所有的事都捋了一遍。古北和虹橋的住宅專案，上海建工的施工隊已經全面進場，古北地塊的樁基工程已經完成，虹橋地塊的地下管網鋪設也在穩步推進，趙建國的設計團隊跟著施工進度駐場，每天都會把現場進度表送到他的辦公桌上；中外合資企業的所有手續全部落地，稅務。外匯。海關的備案一應俱全，進口建材的免稅申請通道也已經打通；中原地產的銷售進度遠超預期，香港。新加坡。臺灣的富商都不是傻子，上海的未來是可以預期的，根本不愁賣。

手裡握著大量的美金，還有銀行 60 億人民幣的授信額度，遠達實業的賬上還躺著用不完的現金，住宅專案的現金流早已回正，甚至還有富餘。

他的指尖劃過地圖上的圈，思緒飄回了上輩子。那是 2018 年，他跟著公司的考察團去香港，第一站就去了銅鑼灣的希慎廣場。那座總建面超 40 萬平方英尺的垂直綜合體，無縫銜接銅鑼灣地鐵站，從負一層到八層是全港頂級的高階零售，九層以上是甲級寫字樓，空中花園。連廊動線。一站式消費場景，哪怕是在商業高度發達的香港，也是獨一檔的存在。

當時考察團裡的商業總負責人說過一句話，他記了很多年：“希慎廣場的核心，從來不是蓋了一棟樓，而是把銅鑼灣的人流。地鐵的客流，全鎖在了這棟垂直的城市裡。它不是跟著商圈走，它自己就是商圈。”

上輩子他只是個跟著看熱鬧的小職員，當時只覺得領導說話真有考公那味。

這輩子，他手裡握著充足的資金。上海最頂級的政商人脈，還有領先三十年的商業認知，完全可以把希慎廣場，復刻到 1992 年的上海。

1992 年的上海，商業形態還停留在國營百貨大樓的階段，南京東路的市百一店。淮海中路的淮海百貨，都是封閉的櫃檯模式，賣的大多是國貨，連 “購物中心” 的概念都還沒出現，更別說集高階零售。甲級寫字樓。餐飲娛樂。休閒文化於一體的垂直綜合體了。

包思遠放下鋼筆，端起桌上的可樂喝了一口，眼底的光越來越亮。他太清楚這個模式在 90 年代的上海，有多麼降維打擊的優勢了。

首先是選址，必須踩準上海未來十年的城市發展脈絡。他在地圖上圈定了兩塊地，一塊是浦西淮海中路與陝西南路交匯處的地塊，另一塊是浦東陸家嘴沿江的核心地塊。

淮海中路這塊地，是天生的商業寶地。這裡本就是上海的老牌上只角，法租界的底蘊還在，周邊全是洋房裡弄，住著上海最有消費能力的群體；更關鍵的是，上海地鐵 1 號線正在全線除錯，1993 年 5 月就要正式通車，陝西南路站正好在地塊的正下方，如果可以和政府溝通。可以完美復刻希慎廣場與銅鑼灣地鐵站的無縫銜接，這就是未來最核心的 TOD 模式，在 1992 年的上海，絕對是獨一份的超前佈局。

而陸家嘴的沿江地塊，則是押注浦東的未來。南巡講話之後，浦東開發開放已經進入快車道，陸家嘴金融貿易區的規劃已經落地，未來這裡會是上海的金融中心，全中國的外資銀行。證券。保險機構都會扎堆往這裡擠，對頂級甲級寫字樓的需求會呈爆炸式增長。在這裡建一座對標希慎廣場的綜合體，下半部分做高階商業配套，上半部分做 5A 甲級寫字樓，未來光是租金，就能讓包家躺著賺錢。

“咚咚咚 ——” 辦公室的門被敲響了。

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