“恆隆地產現在最大的問題，是那9塊地鐵物業吧？”陳志文反問道。

“對，就是這9塊地鐵物業，放棄了，那恆隆必然元氣大傷，可要是不放棄，這裡面要投入的資金簡直就是天量，而且以現在這個地價，我也不敢就這樣開發，虧錢是小事，我恆隆還能承受的起，可如果房子建好了賣不掉，成本回收不了，那任何地產公司都扛不住。”陳曾熙說道。

地產公司的經營模式，本身就是上大槓桿，比如地價10億建築成本10億，一些與銀行關係好，膽子大的玩家，可能自己只出個一兩億本錢，然後無限套娃，再就是等到可以預售之後，再收一筆未來的收益，用在建築費用甚至其他專案之上。

只要後面預售不出問題，哪怕只收回來18億，那也就虧個2億，正常大一點的地產公司也能受得了這個損失，可如果後面預售無人問津，賣不掉，那就是立刻出現超過十億港元的資金鍊問題，整個集團都會被拖下水。而現在香港地產市場就是這個情況，很多人都不肯買房，有錢也不買，這讓陳曾熙根本不敢開發專案。

在1982年，地價最高的時候，陳曾熙的恆隆集團，與多個地產公司組建大財團，搶購了港鐵公司的9處地鐵站物業，按照當時的房價來看，這9處物業，總投資超過90億港元，即使未來房價不變，銷售額也會高達130億，按照比例，總利潤40億港元，恆隆集團能夠淨賺14億港元，而如果房價還能漲，那利潤更是能翻倍的漲。

可惜，還沒到年底地價就暴跌了，只是賬面損失就高達十幾億，同時，因為香港地產市場的崩潰，很多外資銀行也開始撤退，曾經對恆隆做出15億港元承諾的日資銀行連夜跑路。

已經簽下的合約自然不可能反悔，加上港府對於地產專案的開發也是有時間規定的，恆隆費了九牛二虎之力，才說服港府答應將開發日期延後，同時也還想讓港府降一點之前的價格。

可港府與港鐵公司怎麼可能同意？之前賣地的費用那是一分錢也不能少，畢竟，地產危機之前幾年，港府與港鐵的對外競拍出去的土地在後面可都是隨著市場價而漲價的，也沒看哪家地產公司來給港府補差價吧？

多方壓力之下，陳曾熙利用各種人脈關係，總算是搞定了資金問題，可去年的港元官方匯率暴跌，讓他的外資銀行負債陡然增加了50%不止，再加上這幾個月的時間，市場長期不太行，恆隆地產有點扛不住了，正好趁著美的大廈奠基儀式，他也就來找陳志文了。

目前的香港，還有能力救恆隆的，也就只有他了。

“這種事情，當初你們拿下這個專案的時候，之所以會有那麼高的利潤率，其實也是因為市場的各種不確定性，你們當時雖然對香港地產市場有信心，但也不是不知道這個風險吧？”陳志文笑說道。

港鐵與港府的競拍，因為基本上都獨家，所以在利潤這一塊，完全可以說是他們吃大頭，地產公司吃小頭，不過特殊就在於前幾年香港房價漲的太厲害，在競拍的時候，哪怕按照當時的房價沒什麼利潤，可等到開發預售的時候，房價都可能漲了50%了，那利潤之大，甚至能超過港府賣地利潤，這也是前幾年競拍現場瘋狂的原因，很多人虧本也要拿到地，完全就是指望未來房價上漲，賺的是預期利潤。

然後碰到了1982的房價暴跌，不過在82年初期，很多人就已經覺得地價太高了，因為供需平衡比不上之前，港府的競拍，也就多讓利了。

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