一九五八年六月六日清晨，香港的暑氣還沒完全漫開，永業置業董事長辦公室裡已飄著淡淡的龍井茶香。六十歲的李永業坐在酸枝木扶手椅上，指尖捏著老花鏡，正逐行核對上月的租金報表——鋼筆尖劃過紙面的“沙沙”聲，和窗外偶爾掠過的雀鳴，湊成了他熟悉了十年的晨間節奏。

紅木辦公桌上，青瓷檯燈的釉色被晨光浸得溫潤，燈旁壓著張泛黃的資產清單；牆中央“穩中求進”的書法條幅，是他一九四八年從上海逃難時，裹在棉襖裡帶出來的唯一物件，邊角的摺痕早被歲月磨得發軟。

“李生，有要事彙報！”辦公室的木門被輕輕推開，財務總監張志強的聲音帶著急意，手裡攥著份還發燙的傳真，快步走到桌前，“東興實業剛發來收購要約，初步報價——一千八百萬港元。”

李永業捏著報表的手指頓了頓，緩緩戴上老花鏡，接過傳真紙的動作慢得像在掂量分量：“東興實業？是去年在元朗做粘鼠貼的那家小廠？”

“早不是小廠了。”張志強趕緊俯身補充，聲音壓得低了些，“現在旗下有三間工廠，工人超三千人，粘鼠貼、便利貼在歐美賣得火；最要緊的是，他們最近扎進了製藥，在美國、歐洲二十六個國家都註冊了專利，從今年開始到現在營收直接破了千萬港元——比我們永業5年的累計利潤還多。”

李永業的指節在紅木桌面上輕輕敲了兩下，目光落回“穩中求進”的條幅上，沉默半晌才開口：“讓調查部的人動起來，三天內，我要看到東興從做粘鼠貼到現在的所有底檔，尤其是他們製藥業務的底細。”

接下來的三天，永業的調查員跑遍了觀塘的工廠區、中環的專利局，連東興去年的營收報表都託人從稅務局抄了份副本。六月九日清晨，一份厚得能壓彎資料夾的報告，擺在了李永業面前。

他從第一頁翻起——東興去年還是有幾十人的小廠，靠一款有誘香劑的高檔粘鼠貼開啟本地跟歐美市場；今年更是推出帶膠的便利貼，在寫字樓裡賣斷了貨；上個月突然砸錢搞製藥，金剛烷胺的專利一口氣在二十多個國家註冊……看著報表上“員工三千人”“營收千萬”的數字，李永業不禁對著空氣嘆道：“後生可畏啊！我當年帶著兩個皮箱來香港，擺地攤賣布料起家，十年才撐起永業；這年輕人，一年半就折騰出這麼大的攤子。”

六月十日下午，中環陸羽茶室的包廂裡，木格窗透進細碎的陽光。李永業端著青瓷茶杯，剛抿了口茶，就把杯子往桌上一放，開門見山：“陳生，一千八百萬的報價，怕是沒算準永業的家底。”

他從公文包裡掏出兩疊檔案，推到對面陳東面前——一份是恒生銀行出具的資產評估報告，另一份是手繪的物業分佈圖：“你看，按最新評估，我們的資產總價值得有三千萬港元。中環德輔道中的永業大廈，十層高，帶兩部otis電梯，八萬平方尺的面積，現在香港甲級寫字樓裡都算稀缺；皇后大道那三棟唐樓，雖然老了點，但六萬平方尺的空間規整，改造成公寓能租個好價錢；銅鑼灣、灣仔的十二間臨街鋪，每間都臨著電車線，光月租金就有三萬多。”

說著，他又展開張新界地圖，指尖點在一片標著“規劃區”的區域：“更值錢的在這兒——新界五十畝地，其中二十畝正卡在未來新市鎮的規劃裡；北角還有棟六層住宅樓在蓋，明年竣工就能賣，四萬平方尺的可售面積，按現在的市價，至少能回籠兩千萬。就算扣掉恒生的八百萬貸款、廖創興的三百萬信貸，淨資產也有一千九百萬。”

陳東拿起評估報告，指尖劃過“永業大廈”的條目，抬眼時語氣平和：“李生的資產確實紮實，我們也看重永業的團隊，還有您三十年的地產經驗。但有幾點得實說——皇后大道的唐樓樓齡超二十年，水管、電線都得換，維護成本每年至少幾十萬；新界的地現在還是荒田，通水電、修馬路至少要五年；還有那一千一百萬債務，恒生的貸款利率是百分之六點五，每月利息就得四萬多，壓得永業喘不過氣吧？”

“這些債務對應的都是硬資產！”李永業的手指在茶杯沿摩挲了一下，語氣穩了穩，“中環的租金每月能收十二萬，覆蓋利息綽綽有餘；新界的地等規劃落地，翻十倍都有可能；北角的住宅明年一賣，債務就能清一半——這些不是數字，是永業十年攢下的信譽。”