宏偉的商業綜合體構想,在“本味”內部高層及龐莊、下土河兩村班子間達成了初步共識,激盪人心的願景如同夜空的星圖,清晰而璀璨。
但王龍飛深知,在華夏大地上,任何重大專案的落地,尤其是涉及土地性質變更、規劃調整、大規模建設的大型商業開發,必須經過一套嚴密、規範、有時甚至是漫長的行政審批流程。
這片位於兩村交界處的“希望之地”,目前大部分仍是集體建設用地,甚至夾雜部分一般農田,想要蛻變為現代化的商業新城,首要之事就是叩開政策的大門,拿到合法的“準生證”。
王龍飛沒有貿然直接去城建局。他首先在公司內部成立了一個由COO陸明宇牽頭,法務總監李強、規劃部經理、外聘的一位資深顧問(退休的縣規劃局前總工)組成的 “專案前期報批專項工作組” 。他們的首要任務,不是跑關係,而是做足、做透“家庭作業”。
工作組閉關數日,圍繞專案選址地塊,展開了密集的“紙上談兵”與資料探勘:
1. 土地屬性摸底: 透過自然資源局公開渠道,調取了地塊最新的土地利用總體規劃圖(土規) 和城鄉規劃圖(城規),精確鎖定每一塊圖斑的現狀性質(是建設用地、林地、還是耕地?是否涉及基本農田?)、規劃用途(規劃中是保留現狀,還是允許建設?)。
2. 政策法規研究: 彙編了國家、省、市層面關於鄉村振興、集體經營性建設用地入市、產業融合發展、商業綜合體建設標準、環保、消防、人防等數十個相關法規政策檔案,逐條研讀,尋找政策依據和支援點。
3. 初步概念方案視覺化: 規劃部根據王龍飛的構想,結合地塊條件,製作了初步的概念性規劃設計方案 草圖,包括功能分割槽、建築佈局意向、交通流線分析、景觀結構等,並粗略估算了容積率、建築密度、綠地率等關鍵指標,使構想不再空洞,有了初步的形態。
4. 價值報告撰寫: 起草了一份《關於在龐莊村-下土河村交界處建設區域性商業綜合體的初步設想與價值分析報告》,重點闡述專案對促進區域協調發展、補齊鄉村商業短板、帶動就業增收、提升城鎮化水平、打造縣域商業新節點等方面的重大意義,將其提升到縣域經濟發展的戰略高度。
5. 問題清單梳理: 預判了審批可能面臨的核心難點:土地性質調整的可行性與路徑、規劃修改的法定程式、跨行政村土地的整合方式、環境影響評價的等級與要求、歷史文化遺產(如有)避讓等,並準備了初步的應對思路。
“手中有糧,心中不慌。”王龍飛審閱著工作組準備的厚厚一沓材料,滿意地點點頭:“很好!這樣我們去城建局,就不是去空口白牙要政策,而是去進行一場專業的、有準備的溝通。要讓主管部門看到,我們是真心想做實事,而且有能力、有方案把事做好。”
準備工作就緒後,陸明宇透過官方渠道,正式向縣住房和城鄉建設局(城建局)辦公室進行了電話預約,表明“本味”集團有意就在龐莊片區投資建設大型商業綜合體專案,進行前期政策諮詢。接待人員記錄後,回覆需向領導彙報後安排。
兩天後,城建局辦公室回電,告知可由分管城鄉規劃、用地規劃的副局長 牽頭,召集規劃科、用地科、建工科等相關科室負責人,安排一次初步對接會。
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